Les prix des logements

Dans les grandes villes, le prix d’un logement à vendre se compte en euros, le prix d’un logement social se compte en temps d’attente pour y accéder et le prix d’un logement en location se compte en probabilité.

Marché économique

Un marché économique est un lieu, physique ou virtuel, au sein duquel se confrontent une offre et une demande en vue de l’échange d’un bien ou d’un service. Cette confrontation de l’offre et de la demande va déterminer naturellement le prix d’équilibre et la quantité échangée du bien ou du service. Le prix est exprimé dans la devise du pays ; en France, il s’agit de l’euro.

Il existe autant de marchés économiques qu’il y a de biens et de services différents : marché des télévisions, marché des brosses à dents, marché des ventes de logements, etc. Quand ces marchés sont laissés libres et que les individus peuvent commercer directement entre eux sans intervention de l’État, on parle alors d’économie de marché. C’est le système en vigueur dans la majorité des pays.

Ainsi, dans ce système, tous les biens et services échangés sur des marchés possèdent un prix et peuvent être évalués de manière fiable. De plus, la monnaie, en tant qu’unité de compte, permet de comparer la valeur de ces biens et services entre eux.

C’est le cas des logements en France qui, en fonction de leurs caractéristiques (emplacement, surface, etc.), ont tous une valeur vénale et locative propre, fixée naturellement par la confrontation de l’offre et de la demande au sein des différents marchés du logement.

Interventionnisme

Lorsque l’État et les collectivités territoriales, à travers leurs politiques, interviennent pour modifier le fonctionnement d’un marché en y imposant leurs règles, on parle d’interventionnisme économique. Ces règles peuvent porter sur la production, la distribution, l’accès et le prix des biens et des services à travers la mise en place de quotas, de subventions, d’aides, d’encadrement de prix, d’avantages financiers et d’avantages fiscaux, par exemple. Le marché n’étant plus libre, l’offre et la demande ne déterminent plus les prix et les quantités échangées.

Dans le domaine du logement, l’interventionnisme économique existe et prend forme principalement à travers la politique du logement social et la politique d’encadrement des loyers.

• Dans le cas des logements sociaux, l’interventionnisme se fait en deux temps. D’abord au moment de la construction, où des quotas de construction de logements sociaux sont imposés aux communes et où des subventions, des aides et des financements avantageux (prêts spécifiques) sont accordés. Puis au niveau de la location, où les loyers sont plafonnés et où les règles d’accès à ces logements sont encadrées, avec des candidats qui doivent avoir des revenus qui ne dépassent pas un certain montant et dont le dossier doit être validé par une commission d’attribution.
• Dans le cas de l’encadrement des loyers du secteur privé, les montants sont plafonnés selon plusieurs critères définis par la réglementation. Ne pouvant dépasser un certain seuil, les propriétaires bailleurs ne sont donc plus libres de fixer le loyer de leur bien.

Par ailleurs, le dispositif d’investissement locatif Pinel, qui a pris fin en 2024, relevait également d'une politique interventionniste. En effet, il accordait un avantage fiscal aux investisseurs dans le neuf, à condition qu’ils appliquent un loyer inférieur aux prix du marché.

Les prix de l’immobilier

D’après le dictionnaire Larousse, le prix, qui peut se définir comme la « valeur d’échange, en monnaie, d’un bien, d’un service », c’est-à-dire le montant en euros que l’on doit débourser pour obtenir un bien ou un service, peut aussi se définir comme « ce qu’il en coûte, ce que l’on doit endurer, sacrifier pour obtenir quelque chose ». Le prix englobe donc l’ensemble des efforts nécessaires à l’obtention d’un bien ou d’un service, au-delà de la seule dépense financière.

Cette distinction est fondamentale, car lorsqu’un marché subit une politique interventionniste et ne fonctionne plus librement, le prix monétaire des biens et services ne reflète plus leur valeur réelle. Pourtant, cette valeur intrinsèque demeure, car l’offre et la demande existent toujours et n’ont pas été effacées par la politique interventionniste. Par conséquent, et tout naturellement, si le prix pour obtenir un bien ou un service ne peut plus s’établir intégralement en monnaie (euro), il s’établira autrement.

C’est exactement ce qui se passe pour les logements dont les loyers sont plafonnés artificiellement en dessous des prix du marché : leur montant ne reflète plus la valeur réelle du bien. Contrairement à un marché libre où l'offre et la demande s’équilibre par le prix, l'encadrement des loyers maintient une demande perpétuellement supérieure à l'offre (un logement pour 10, 100 ou 1 000 candidats). Alors puisque la sélection ne peut plus s'opérer par la monnaie (celui qui pourra et sera prêt à payer le plus cher accédera au logement), le prix à payer pour accéder au logement prendra d'autres formes pour compenser ce déséquilibre. Concrètement, pour les logements sociaux, le prix à payer sera le temps d’attente et pour les logements privés dont les loyers sont encadrés le prix à payer sera la chance.

Voici donc un résumé des prix des logements à Paris en fonction des marchés :

• Ventes : Le prix de vente moyen d’un logement s'élevait à 9 718 € par mètre carré au 1er décembre 2025. Ce montant résulte intégralement de la confrontation entre l’offre et la demande, car la vente de logements ne fait l'objet d'aucune politique interventionniste.
• Logements sociaux : Le prix d’accès à un logement social est un temps d’attente de 6 ans pour un F1, 9 ans pour un F2 ou F3 et 10 ans pour un F4 et plus. Concrètement, plus la demande augmente, plus ce délai s’allonge. Cette attente agit comme une variable d'ajustement qui se substitue au prix, ce dernier restant fixe quelle que soit l'intensité de la demande.
• Locations dans le parc privé : Pour la location d’un studio, le prix d’accès se traduit par une probabilité, estimée à 0,16 %, soit 1 chance sur 600. Ce chiffre estimatif provient d’une enquête du site Particulier à Particulier (PAP), qui a relevé qu’une annonce de location étudiante recevait en moyenne 600 demandes, un chiffre pouvant grimper à 1 400 en quelques jours. Bien souvent, les annonces sont supprimées quelques heures à peine après leur mise en ligne, ce qui suggère que la demande réelle pourrait être bien supérieure. En l’absence de liste d’attente formelle (comme dans le social), c’est donc en grande partie la chance qui détermine l'accès au logement. Pour les plus grands logements, la probabilité d’y accéder augmente car la demande est moins forte.

Cette logique des prix de l’immobilier se vérifie dans chaque ville où coexistent des logements sociaux et un marché locatif aux loyers encadrés.

Pierre-Louis DENIS
Auteur du livre Les principes de l'immobilier