Bail réel solidaire : quelle efficacité contre la crise du logement ?

Régulièrement perçu comme un outil miracle pour lutter contre le manque de logements et les prix élevés, l’efficacité du bail réel solidaire (BRS) reste limitée face à l’ampleur de la crise du logement.

Le bail réel solidaire (BRS)

En immobilier, le bail réel solidaire est un bail conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui permet une dissociation du foncier et du bâti. Le principe est simple : le propriétaire du terrain (un organisme de foncier solidaire (OFS)) cède des droits réels immobiliers sur le bâti (logements) à un opérateur (bailleur) ou à des ménages. La cession de ces droits réels porte sur l’intégralité de l’usus, ainsi que sur une partie du fructus et de l’abusus. Autrement dit, l’acquéreur de ces droits pourra occuper le logement ou le louer sous conditions. Il pourra également réaliser des travaux selon les conditions du bail, mais il ne pourra pas détruire l’immeuble. Quand il le souhaite, il pourra revendre ses droits à un tiers, à un prix encadré. Le détenteur des droits doit également verser mensuellement ou annuellement une redevance foncière à l’OFS, qui correspond à la location du terrain. Lorsque le bail arrive à son terme, la propriété du bâti revient en intégralité à l’organisme de foncier solidaire, qui indemnise le détenteur des droits selon les conditions contractuelles et l’article L. 255-5 du Code de la construction et de l’habitation.

En permettant cette dissociation du foncier et du bâti, l’objectif est de proposer des logements à des prix inférieurs à ceux du marché. En effet, en ne payant que le bâti tout en louant le foncier, cela permet de réaliser des économies importantes, car ce dernier représente une part considérable du prix d’un logement.

En un sens, le BRS peut être vu comme un dispositif hybride, au croisement de la location et de la propriété. Il s’apparente à la fois comme :

• Une location, dans le sens où il s’agit d’un bail conclu pour une durée limitée, là où la propriété ne s’éteint jamais. Le BRS ne donne pas la pleine propriété sur le bien et de faibles loyers (redevances foncières) doivent être versés périodiquement.
• Un achat, dans le sens où des droits réels immobiliers sont effectivement cédés, faisant l’objet d’un acte notarié. La somme versée pour l’achat de ces droits pourra être récupérée au moment de leur revente, de la même manière qu’un achat en pleine propriété. Cela diffère de la location, où le paiement des loyers constitue une perte nette d’argent.

Évolution du BRS en France

Face à la crise du logement apparue progressivement à partir des années 2000, le bail réel solidaire s’est révélé, pour beaucoup, être une solution concrète, parfois présentée comme miraculeuse, notamment dans le secteur social. Il est mis en avant comme un dispositif mêlant accès à la propriété à des prix maîtrisés.

Dans un rapport paru en mars 2025, Foncier Solidaire de France (FSF) précise que le nombre de logements livrés par an issus du dispositif BRS est passé de moins d’une centaine avant 2021 à 1 403 en 2024, soit un total de 3 709 logements depuis la création du dispositif, mi-2016. En parallèle, 19 484 logements en BRS sont en projet, ce qui porte le nombre de logements livrés ou en projet à plus de 24 000.

Sur le terrain, les projets de création de logements (constructions et réhabilitations) issus du bail réel solidaire s’imposent de façon croissante, et l’ensemble des acteurs qui y contribuent ne donne, pour l’instant, aucun signe de relâchement. Ils tendent même vers une accélération.

Bail réel solidaire : quelle efficacité contre la crise du logement ?

Dans les faits, le BRS possède des avantages propres susceptibles de motiver les acteurs de l’immobilier à produire davantage de logements.

• Côté client, le BRS permet l’accès à un logement avec une décote de prix significative par rapport au marché. Ce gain, même s’il sera reversé progressivement sur le long terme sous forme de redevance foncière, pourra être étalé dans le temps, ce qui constitue une forme de prêt implicite. De plus, le BRS offre des garanties plus fortes qu’une location classique, notamment celle de disposer d’un bail de 18 à 99 ans et non de seulement 3 ans. L’occupant du logement n’a alors pas à craindre une rupture de bail tous les trois ans.
• Côté acteurs sociaux, le BRS permet un retour sur investissement bien plus rapide grâce à la cession des droits réels immobiliers. Il permet ainsi aux bailleurs sociaux de reconstituer plus rapidement leurs réserves de trésorerie et donc d’engager l’achat et la construction de nouveaux immeubles plus rapidement. Le lent retour sur investissement sous forme de loyers est ici limité. Les acteurs sociaux sont également gagnants sur le long terme en conservant, in fine, la véritable propriété du foncier et en percevant des redevances foncières. Il s’agit en réalité d’un mélange entre promotion immobilière et construction rentière qu’offre ce dispositif, en reprenant les avantages des deux.

Toutefois, l’efficacité du BRS reste limitée malgré ses avantages. En tant que dispositif d’ingénierie financière et juridique, il ne pourra pas régler à lui seul la crise du logement en France.

• D’abord, car ce système est loin de plaire à tout le monde, ce qui va inévitablement le freiner. Beaucoup préfèrent soit la pleine propriété, qui permet de disposer de son bien de la façon la plus libre possible tout en donnant le sentiment de se sentir vraiment chez soi, soit la location, qui reste un système flexible, sans prix d’entrée élevé, sans crédit bancaire à contracter et sans procédure notariale.
• Ensuite, car la résolution concrète de la crise du logement nécessitera la mobilisation de moyens financiers, juridiques et humains considérables : relance et promotion des formations aux métiers du bâtiment, création de nouveaux avantages fiscaux pour attirer massivement des financements, révision des documents d’urbanisme, allègement des normes de construction, et incitation des communes à devenir actrices de l’aménagement foncier.

Pierre-Louis DENIS
Auteur du livre Les principes de l'immobilier